雑記

東京に家を買った方がいい6つの理由と4つの反論

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皆さん、こんにちは。

本記事は、米国株女子部のみやかなさんのブログで「共働き夫婦が家を買わない理由」というのを拝見し、それに影響された記事です。

私は普段はあまり他人様のブログに反応しないようにしているのですが、同じIT企業にお勤めのみやかなさんに勝手にシンパシーを抱いている私としては、家買う派の立場としてこのテーマについて少しばかり私見を述べさせていただきたいと思います。

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まず、前提として

家買う派と賃貸派論争というのは、今も昔も様々な視点から議論がされており、どちらが正しいという結論を安易に出せる類の話題ではありません。

最終的には、個人の価値観であるとか、何を重んじるかによって買う派、賃貸派に別れていく傾向があります。

ちなみに私は、昔は賃貸派だったんですが、2年前にこの論点について徹底的に検討した結果、買った方が良い派に転換し、現在は都内のタワーマンションに住んでいます。

家を買った方が良い6つの理由

理由1.基本的に同じ条件、仕様の家であれば、賃貸よりも買う方が支払うコストが少ない

賃貸の場合、不動産屋に支払う仲介手数料に加え、貸主に支払う不動産運用利回りに相当する料金が上乗せされ、家賃が設定されています。

また、貸主は通常、事業性のローンで不動産を取得していますが、事業性のローンは一般的な住宅ローンのように超低金利ではなく、最低でも2,3%の金利のローンです。

したがって、当然、同じ仕様、条件の家であれば、分譲で買うよりも、賃貸で借りた方が上記の諸費用分支払うコストは高くなります。

言ってみれば、賃貸を借りるということは、いつでも引っ越しできるという流動性を得る代わりに、少し金利の高めな貸主のローンの返済を肩代わりしているようなものです。

理由2.基本的には、賃貸用の住居と分譲用の住居だと、分譲用の方が住宅の仕様が良い

これは分譲物件の中でも仕様をケチっているものとそうでないものが混在しているため、実際に買う場合はしっかり見るべきポイントですが、分譲と賃貸を比較する場合は、分譲の方が仕様が良い傾向にあります。

例えば、エントランスが豪華、タワマンだと立派な共用設備が使える、ドア材や建具が高級感がある、ディスポーザーがついている、床暖房が標準、風呂タイルが汚れない良い質のもの、汚れやキズに強いフローリング、天井高が高い、防音性が優れている、窓が大きい、二重窓になっている、キッチンが天然石、カウンターキッチン、などなど基本的な仕様で差が出ています。

私も賃貸に住んでいた時は実感できておらず、仕様など別にどうってことないと考えていましたが、一度分譲に住むと生活の質という面で満足感が違うのでこの差はバカにできません。

理由3.金利がクッソ安い

今の日本、金利安すぎます。タダみたいな金利で金を貸してくれるなら全力で借りた方が得です。

変動金利なら年利0.5%を切ってますし、不安なら10年固定にでもして0.6とか0.7%とかのローンを組めば良いわけです。

仮に、私が今この瞬間に5000万持っていて、キャッシュで家が買えるとしても、フルローンで家を買って5000万円は米国株のETFにでも分散投資します。

なぜならば、タダ同然の金利でお金を借りておいて、その代わり5000万円をディフェンシブに年利2%とで運用したとしても1%も複利で儲かるわけです。キャッシュを頭金に入れない方が今の時代は得です。低金利時代のローンを気にするより、手元にキャッシュを残して運用した方が複利でお金持ちになれる可能性が高まります。

理由4.そもそも国は国民に家を買わせたい

そもそも日本の現状として、国は国民に家を買わせたいわけです。

衣食住の安定と、景気の下支えという2つの名目から国は住宅取得を後押しし、税制優遇も山盛りです。「国策に売り無し」です。国の施策に乗った方が色々と有利な面があります。

具体的な国の施策としては大きく2点あります。

1点目は住宅取得贈与の贈与税控除です。贈与税が一定額までタダになる特例です。夫婦どちらかの親族が裕福であれば積極的に活用することで大きなメリットを得られます。

2点目は住宅ローン減税です。これは住宅ローンの残債に対して住宅取得から10年間は1%分の税控除が受けられる特例です。

つまり、0.6%で住宅ローンが借りられて、1%分のローン控除が受けられるという実質的なマイナス金利です。国から金利をもらって住宅ローンを借りてやっている状態です。楽勝すぎて笑いが止まりません。

理由5.自分以外の信用力で億近い金を貸してくれる

住宅ローンのローン審査は、個人よりも所属企業の信用力によってお金を貸してくれる特殊な仕組みです。

私も東証1部上場企業ですが、上場企業に3年以上働いて入れば、銀行は簡単に年収の10倍程度のお金は貸してくれます。

例えば普通の事業で5000万借りようと思うと、どれだけ大変かを考えてみましょう。住宅ローンだけは、どこの馬の骨かわからない若造が、ただ上場企業に勤めているという理由だけで、銀行員がニコニコしながら喜んでお金を貸してくれます。しかも、タダ同然の金利でです。少ないNISA枠で節税するくらいなら、現状の住宅ローン制度を有効利用した方がメリットは大きいと考えます。

理由6.生活の質が上がる

副次的な効果ですが、家を買うとその街にコミットする意識が芽生えるためか、自分の街に愛着が持てるようになりました。

また、賃貸の時と比べ、近所づきあいも増えますし、特にタワマンなどは生活レベルや価値観が似通ったファミリーが多く、適度な距離感でそこそこ楽しいコミュニティの中で生活ができています。

自身の家族の生活の質だけに止まらず、周囲、近隣との共同生活という点でも生活の質が上がる傾向はあると思います。

賃貸派の主張への4つの反論

主張1.日本は少子高齢化のため、家が余る。土地が安くなり売れなくなる。

長期的な視点では間違いなく少子高齢化します。しかし、東京都内でエリアを精査して購入すればそのリスクは低減可能です。

なぜならば、少子高齢化と同時に、東京一極集中が同時進行すると考えられるからです。

地方や関東近郊のベッドタウンは人口が減ったり、寂れたりすることもあるかもしれませんが、私たちが元気に生きているぐらいの間であれば、東京の一部都市は変わらず賑わいを維持しているでしょう。

主張2.35年ローンなど背負いきれない。将来、元気に働けるかわからない。

賃貸でも同じです。賃貸でも働けなくなり、家賃が払えなくなれば路頭に迷うことになります。

逆に、持ち家の場合は、住宅ローンを組む際に必ず団信に入りますので、仮に本人が死んだ場合は、ローン支払いは免除になり、家族に住む家は残ります。(あまり考えたくはありませんが)

また、転職で収入が激減したり、転勤するような場合は他人に貸したり、売ったりすることで精算できるため、問題ありません。
(ただし、ちゃんと売れるような流動性の高い、価値ある物件を選ぶことが重要になります。)

主張3.気軽に引っ越せる賃貸は身軽で良い

賃貸であっても子供が学校に入るタイミングで、気軽に引っ越せなくなります。

また、流動性が高い物件を選んでいれば、もしもの時も人に貸したり売ったりは可能です。

主張4.今は高い、オリンピック後に買った方が良い

過去に試算した結果、今買っても損得は同じです。

まず、人件費や建築費がオリンピックの需要増に伴い高騰しているのは事実です。しかし、その人件費が分譲価格に転嫁されるのには一般にタイムラグが発生します。

人件費や建材費の高騰はオリンピックイヤーの2020年まで続くと仮定した場合、2020年から建築を着手する物件はその価格が転嫁された値段になります。したがって、オリンピックを超えても直ぐには価格は落ちて来ず、だいたい2022年くらいから徐々に価格が下がっていくものと考えられます。

そうすると今からあと5年です。仮に現在6000万で売られている物件と同じ条件の物件が、オリンピック後の2022年に5000万で売られるようになったとした場合、5年間の家賃を踏まえるとほぼトントンです。一方、用い家でその5年間で快適に生活できるのであればその体験はプライスレスです。また、そもそも5年で1000万も急に落ちるとも思えません。

では、どうすべきか?

家を買った方が得する人

以下のような人は、自身と会社の与信枠を全力で活用して、家を購入した方がお得です。

  • 上場企業など、会社の信用力が高めの企業に勤めている人
  • 共働きなど、収入が複線化されていて、ローン支払いの余裕がある人
  • 職場が東京な人
  • 東京に住むことに抵抗感がない人
  • 一戸建てに住む夢にこだわらない人

どのような家を買うべきか

価値が落ちにくく、流動性が高く、もしもの時にリスクが低いと考えられている家の条件は既に統計的に明らかにされています。

  • 都内のマンション
    →一般的に、戸建は売りにくく、価値を維持しにくい傾向があります。
  • 大規模マンション
    →大規模であればあるほど、規模の経済がきき、共有部などの付加的価値が高まったり修繕費が分散されたりとコストメリットが高まる傾向にあります。(ちなみに私は500戸以上のマンションです。)
  • 駅近
    →徒歩5分以内が望ましいです。
  • 東京駅からの距離
    →私たちが元気に生きているうちは、日本は東京駅を中心に発展し続けます。そのため、東京駅からの距離が近い方が良いです。東京東側の中央区、千代田区とか最高です。

まとめ

繰り返しになりますが、最終的に家を買うのも、借りるのも本人の自由です。

しかし、経済的な側面から見ると、メリットも多いため、私個人としては家は買った方が色々と捗ると思っています。







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